Accrual, nuovi criteri per la valutazione di terreni e fabbricati

Con la FAQ n. 31 del 10 luglio 2026, il MEF fornisce un importante chiarimento operativo sull’applicazione dell’ITAS 4 in materia di valutazione dei terreni e dei fabbricati. La precedente disciplina contabile, in materia di valutazione del patrimonio immobiliare, prevedeva la necessità di contabilizzare separatamente terreni ed edifici ai fini dell’ammortamento, applicando criteri forfettari (come la percentuale del 20%) nei casi in cui il valore del terreno non sia distinto da quello del fabbricato. Inoltre, in assenza del costo storico, le modalità di determinazione del valore erano basate su parametri catastali.

Con riferimento ai terreni acquisiti congiuntamente agli edifici soprastanti, il MEF chiarisce che il par. 18 di ITAS 4 stabilisce che tali beni, pur se acquistati unitariamente, debbano essere considerati separabili e quindi contabilizzati distintamente. Ciò dipende dalla diversa vita utile: i terreni, infatti, hanno in linea generale una vita utile illimitata e non sono soggetti ad ammortamento, mentre gli edifici, avendo una vita utile limitata, devono essere ammortizzati.

Nel caso in cui sia disponibile il costo storico ma senza evidenza della parte di costo relativa al terreno e al fabbricato, ITAS 4 non consente il ricorso a criteri forfettari, come la percentuale del 20% prevista dalla attuale disciplina contabile. In tali situazioni è invece necessario adottare criteri di stima coerenti con lo standard, nel rispetto dei postulati dell’informativa di bilancio. In particolare, il valore può essere determinato facendo riferimento al valore di mercato alla data di acquisizione, desumibile anche dai prezzi osservabili nel mercato immobiliare; alla medesima data (per gli edifici). Qualora il valore di mercato non sia attendibile o determinabile, è possibile fare ricorso al costo di sostituzione alla data di acquisizione.

Per quanto riguarda, invece, i beni per i quali non sia disponibile il costo storico, ITAS 4 prevede che la valutazione iniziale avvenga comunque secondo criteri coerenti con la rappresentazione veritiera e corretta del patrimonio. Nel caso in cui il bene sia stato acquisito mediante operazioni non di scambio – e quindi il costo non sia disponibile – il par. 25 di ITAS 4 indica il criterio di valutazione del valore di mercato o, in alternativa, del costo di sostituzione alla data di acquisizione. Quando entrambi i criteri risultano applicabili e rispettano i requisiti informativi richiesti, il valore da iscrivere inizialmente è il minore tra i due.

In conclusione, nell’ambito della contabilità accrual disciplinata da ITAS 4, la valutazione deve basarsi su criteri economici sostanziali, privilegiando, in assenza del costo storico, il valore di mercato o il costo di sostituzione, così da garantire una rappresentazione attendibile e coerente delle attività patrimoniali.

Accrual, Trattamento contabile dei beni immobili (piano delle alienazioni)

Il Ministero dell’Economia e delle Finanze, con la FAQ n. 30 del 10 luglio 2026 fornisce chiarimenti in merito al corretto trattamento contabile da applicare ai beni immobili inseriti nel piano delle alienazioni che, in origine, non sono stati acquisiti o realizzati con finalità di vendita. In particolare, viene chiesto se tali beni debbano continuare a essere iscritti tra le immobilizzazioni materiali, applicando l’ITAS 4, oppure essere riclassificati tra le rimanenze ai sensi dell’ITAS 10.

Il Ministero chiarisce innanzitutto che l’ITAS 4 esclude dal proprio ambito di applicazione soltanto i beni destinati alla vendita fin dal momento della loro acquisizione, rinviando per tali fattispecie all’ITAS 10 “Rimanenze”. Quest’ultimo principio, tuttavia, limita la propria applicazione ai casi in cui la vendita dei beni costituisca attività principale dell’amministrazione.

Secondo il MEF, tali condizioni non ricorrono per gli immobili inseriti nei piani delle alienazioni degli enti locali. Si tratta infatti di beni originariamente acquisiti o realizzati per lo svolgimento delle funzioni istituzionali e solo successivamente destinati alla dismissione attraverso una scelta programmatoria dell’amministrazione. L’alienazione, inoltre, non rappresenta l’attività caratteristica dell’ente.

Per tale motivo il Ministero esclude l’applicazione dell’ITAS 10 e, in assenza di uno specifico principio contabile dedicato ai beni destinati alla vendita, richiama le disposizioni generali contenute nell’ITAS 1.

I beni in questione vanno riclassificati tra le attività correnti (voce F – Altre attività destinate alla vendita) se, a seguito della inclusione nel piano delle alienazioni, sono stati assunti atti conseguenti che ne fanno ritenere attendibile il completamento della dismissione entro il ciclo operativo, convenzionalmente fissato in 12 mesi dalla data di chiusura dell’esercizio (salvo diversa durata del ciclo operativo da motivarsi in nota integrativa, ai sensi dello stesso ITAS 1).

Quanto al criterio di valutazione, alla luce dell’attuale quadro contabile, rifacendosi al postulato della prudenza, di cui al par. 2.15 del Quadro Concettuale, è opportuno applicare il minore fra il valore netto contabile e il valore di mercato al netto dei presumibili costi di vendita alla data del bilancio di esercizio.