Accrual, Trattamento contabile dei beni immobili (piano delle alienazioni)

Il Ministero dell’Economia e delle Finanze, con la FAQ n. 30 del 10 luglio 2026 fornisce chiarimenti in merito al corretto trattamento contabile da applicare ai beni immobili inseriti nel piano delle alienazioni che, in origine, non sono stati acquisiti o realizzati con finalità di vendita. In particolare, viene chiesto se tali beni debbano continuare a essere iscritti tra le immobilizzazioni materiali, applicando l’ITAS 4, oppure essere riclassificati tra le rimanenze ai sensi dell’ITAS 10.

Il Ministero chiarisce innanzitutto che l’ITAS 4 esclude dal proprio ambito di applicazione soltanto i beni destinati alla vendita fin dal momento della loro acquisizione, rinviando per tali fattispecie all’ITAS 10 “Rimanenze”. Quest’ultimo principio, tuttavia, limita la propria applicazione ai casi in cui la vendita dei beni costituisca attività principale dell’amministrazione.

Secondo il MEF, tali condizioni non ricorrono per gli immobili inseriti nei piani delle alienazioni degli enti locali. Si tratta infatti di beni originariamente acquisiti o realizzati per lo svolgimento delle funzioni istituzionali e solo successivamente destinati alla dismissione attraverso una scelta programmatoria dell’amministrazione. L’alienazione, inoltre, non rappresenta l’attività caratteristica dell’ente.

Per tale motivo il Ministero esclude l’applicazione dell’ITAS 10 e, in assenza di uno specifico principio contabile dedicato ai beni destinati alla vendita, richiama le disposizioni generali contenute nell’ITAS 1.

I beni in questione vanno riclassificati tra le attività correnti (voce F – Altre attività destinate alla vendita) se, a seguito della inclusione nel piano delle alienazioni, sono stati assunti atti conseguenti che ne fanno ritenere attendibile il completamento della dismissione entro il ciclo operativo, convenzionalmente fissato in 12 mesi dalla data di chiusura dell’esercizio (salvo diversa durata del ciclo operativo da motivarsi in nota integrativa, ai sensi dello stesso ITAS 1).

Quanto al criterio di valutazione, alla luce dell’attuale quadro contabile, rifacendosi al postulato della prudenza, di cui al par. 2.15 del Quadro Concettuale, è opportuno applicare il minore fra il valore netto contabile e il valore di mercato al netto dei presumibili costi di vendita alla data del bilancio di esercizio.

 

Acquisizione bene immobile a titolo gratuito gravato da ipoteca

La Corte dei conti Sez. Piemonte, con deliberazione n. 90/2023 – nel fornire parere in merito alla possibilità di un Comune di acquistare, a titolo gratuito, un bene immobile gravato da ipoteca, senza richiedere al privato alienante la preventiva cancellazione della garanzia a sue spese – ha evidenziato come non sussiste un generale divieto per gli enti locali di acquisizione di un bene gravato da ipoteca, a maggior ragione se l’acquisto è a titolo gratuito. Tuttavia, il comune si troverebbe nella posizione giuridica di terzo acquirente di bene ipotecato, con le conseguenze ad essa collegate.

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia su cosa altrui avente lo scopo di costituire una garanzia specifica a favore del creditore ipotecario: il bene sul quale è costituita ipoteca, infatti, resta di proprietà di chi, debitore o terzo, lo ha dato in ipoteca e può essere dal proprietario liberamente alienato.
Il creditore ipotecario, tuttavia, acquista sul bene un duplice diritto: quello di procedere ad esecuzione forzata sul bene anche nei confronti del terzo acquirente (cosiddetto diritto di seguito) e quello di soddisfarsi sul prezzo ricavato dalla vendita forzata del bene, con preferenza rispetto agli altri eventuali creditori del medesimo debitore. Il bene ipotecato, quindi, può liberamente circolare, ma il terzo che lo acquista compera un bene gravato da ipoteca, esposto, in quanto tale, all’azione esecutiva del creditore ipotecario (artt. 2808, comma 1, e 2858 c.c.).

Alla scadenza del credito, a garanzia del quale l’ipoteca fu costituita, il creditore non pagato ha diritto di promuovere la vendita forzata del bene anche nei confronti del terzo acquirente, il quale, per evitare la vendita forzata, ha tre possibilità: o paga egli stesso il creditore ipotecario, liberando il bene dall’ipoteca; o effettua il rilascio del bene ipotecato, ai sensi dell’art. 2861 c.c.; o, infine, libera il bene dall’ipoteca tramite la cosiddetta purgazione ai sensi dell’art. 2889 e ss. c.c. In conclusione, quindi, il Comune acquirente dovrà valutare attentamente i possibili risvolti che si profilano.

In particolare, il bene acquistato, se non liberato dall’ipoteca e se appartenente al patrimonio disponibile del Comune, sarà sempre soggetto a possibile azione espropriativa da parte del creditore ipotecario in caso di insolvenza del debitore, con la conseguenza che un bene che è stato acquistato ai fini di un pubblico utilizzo, potrebbe essere sottratto a tale destinazione facendo venir meno la giustificazione dell’intera operazione.
Se il bene acquistato, invece, fosse sottoposto al regime dei beni demaniali, ai sensi dell’art. 824 c.c., o entrasse a far parte del patrimonio indisponibile dell’Ente, ai sensi dell’art. 826 c.c., diventerebbe un bene sottratto al commercio e, quindi, secondo quanto previsto dall’art. 2810 c.c., non potrebbe essere oggetto di ipoteca; in questo caso, dunque, potrebbe profilarsi una possibile diminuzione di garanzia per il creditore ipotecario.

 

La redazione PERK SOLUTION