Con la FAQ n. 31 del 10 luglio 2026, il MEF fornisce un importante chiarimento operativo sull’applicazione dell’ITAS 4 in materia di valutazione dei terreni e dei fabbricati. La precedente disciplina contabile, in materia di valutazione del patrimonio immobiliare, prevedeva la necessità di contabilizzare separatamente terreni ed edifici ai fini dell’ammortamento, applicando criteri forfettari (come la percentuale del 20%) nei casi in cui il valore del terreno non sia distinto da quello del fabbricato. Inoltre, in assenza del costo storico, le modalità di determinazione del valore erano basate su parametri catastali.

Con riferimento ai terreni acquisiti congiuntamente agli edifici soprastanti, il MEF chiarisce che il par. 18 di ITAS 4 stabilisce che tali beni, pur se acquistati unitariamente, debbano essere considerati separabili e quindi contabilizzati distintamente. Ciò dipende dalla diversa vita utile: i terreni, infatti, hanno in linea generale una vita utile illimitata e non sono soggetti ad ammortamento, mentre gli edifici, avendo una vita utile limitata, devono essere ammortizzati.

Nel caso in cui sia disponibile il costo storico ma senza evidenza della parte di costo relativa al terreno e al fabbricato, ITAS 4 non consente il ricorso a criteri forfettari, come la percentuale del 20% prevista dalla attuale disciplina contabile. In tali situazioni è invece necessario adottare criteri di stima coerenti con lo standard, nel rispetto dei postulati dell’informativa di bilancio. In particolare, il valore può essere determinato facendo riferimento al valore di mercato alla data di acquisizione, desumibile anche dai prezzi osservabili nel mercato immobiliare; alla medesima data (per gli edifici). Qualora il valore di mercato non sia attendibile o determinabile, è possibile fare ricorso al costo di sostituzione alla data di acquisizione.

Per quanto riguarda, invece, i beni per i quali non sia disponibile il costo storico, ITAS 4 prevede che la valutazione iniziale avvenga comunque secondo criteri coerenti con la rappresentazione veritiera e corretta del patrimonio. Nel caso in cui il bene sia stato acquisito mediante operazioni non di scambio – e quindi il costo non sia disponibile – il par. 25 di ITAS 4 indica il criterio di valutazione del valore di mercato o, in alternativa, del costo di sostituzione alla data di acquisizione. Quando entrambi i criteri risultano applicabili e rispettano i requisiti informativi richiesti, il valore da iscrivere inizialmente è il minore tra i due.

In conclusione, nell’ambito della contabilità accrual disciplinata da ITAS 4, la valutazione deve basarsi su criteri economici sostanziali, privilegiando, in assenza del costo storico, il valore di mercato o il costo di sostituzione, così da garantire una rappresentazione attendibile e coerente delle attività patrimoniali.