Cassazione: determinazione della base imponibile per aree e fabbricati classificati F/3 (unità in corso di costruzione) e F/2 (unità collabenti)

La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 21749, depositata il 29 luglio 2025, chiarisce che gli immobili in costruzione (F/3) sono tassati sul valore dell’area edificabile, mentre le unità collabenti (F/2) non sono tassabili né come fabbricati né come aree, salvo demolizione. La vicenda trae origine da avvisi di accertamento per IMU e TASI relativi agli anni 2014-2015, emessi da un Comune nei confronti di due contribuenti su immobili censiti nel catasto edilizio urbano in categoria F/3 (“unità in corso di costruzione”) e F/2 (“unità collabente”).

La Corte di giustizia tributaria di secondo grado aveva accolto l’appello dei contribuenti affermando quanto segue: “La tassazione, ai fini IMU, di un immobile soggetto a ristrutturazione edilizia (ex art. 3 co.1 lett. d) del c.d. TUE, D.P.R. 380/2001) o collabente, viene disciplinata dall’art. 13, comma 3 del D.L. 201/11, che richiama le regole Ici dell’art. 5, co. 6 del D.Lgs. 504/92. L’Imu va applicata sul valore dell’area di sedime dei lavori di ristrutturazione, considerata a tutti gli effetti come area edificabile. Sono edificabili, quindi, per definizione, le aree di sedime di fabbricati in corso di costruzione o di ricostruzione”.

La Cassazione, nell’accogliere il ricorso del Comune, chiarisce che per gli immobili F/2 (unità in corso di costruzione), la qualificazione di “fabbricato” richiede iscrizione (o obbligo di iscrizione) con rendita; l’F/3 è un classamento fittizio (privo di rendita) e non esprime autonoma capacità contributiva. Ne deriva che l’imposta colpisce solo l’area edificabile, ai sensi dell’art. 5, co. 6, D.Lgs. 504/1992 (valore venale del suolo), senza computare un inesistente “valore del fabbricato in corso d’opera ai fini della rendita.

L’immobile F/2 (unità collabenti) denota un immobile fatiscente e privo di rendita (art. 3, co. 2, lett. b, DM 28/1998): non è imponibile come fabbricato. Non è imponibile neppure come area edificabile, salvo l’ipotesi di demolizione che restituisca autonomia all’area: da quel momento il suolo diventa imponibile come area edificabile, fino alla ricostruzione.

 

La redazione PERK SOLUTION

Nuovo prospetto IMU 2025: Adozione entro il 28 febbraio. Le FAQ del Dipartimento delle finanze

Si ricorda ai Comuni che, in ottemperanza all’obbligo di adottare il Prospetto delle aliquote IMU a partire dall’anno d’imposta 2025, scade il prossimo 28 febbraio il termine per l’elaborazione e la trasmissione dello stesso, mediante l’apposita piattaforma digitale messa a disposizione sul Portale del federalismo fiscale. 

L’omessa trasmissione comporterà l’applicazione delle aliquote di base, secondo quanto previsto dai commi 748 – 755 dell’art. 1 della legge n. 160 del 2019. Le aliquote di base continuano ad applicarsi sino a quando il comune non approvi una prima delibera secondo le nuove modalità. Per il primo anno di applicazione del Prospetto, vige l’obbligo di adottare il Prospetto stesso anche in caso di conferma delle aliquote vigenti nell’anno precedente. La delibera approvativa del Prospetto non deve essere trasmessa al MEF, ma ne devono essere soltanto indicati gli estremi, nell’apposita schermata, in fase di  trasmissione del solo Prospetto nell’applicazione informatica disponibile nel Portale del federalismo fiscale.

Si rinvia al Comunicato MEF del 28/11/2024 per le “Linee guida per l’elaborazione e la trasmissione del Prospetto delle aliquote dell’IMU”.

Si ricorda, infine, che sono state pubblicate dal Dipartimento delle finanze le risposte di chiarimento ai numerosi quesiti, posti dai comuni, in ordine alle modalità di elaborazione e di trasmissione al MEF del Prospetto delle aliquote dell’IMU.

 

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Rimborso dei minori gettiti IMU 2024 per i fabbricati ubicati nelle zone colpite dagli eventi sismici verificatisi a far data dal 9 marzo 2023

È stato pubblicato il decreto del Ministro dell’interno, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, del 18 dicembre 2024, corredato dell’allegato A, recante: “Rimborso dei minori gettiti, riferiti all’anno 2024, dell’IMU derivante dall’esenzione per i fabbricati ubicati nei territori della regione Umbria colpiti dagli eventi sismici, verificatisi a far data dal 9 marzo 2023, per un importo complessivo di 108.500 euro”, previsto dall’articolo 18-bis, del decreto-legge 9 dicembre 2023, n.181, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 febbraio, 2024, n.11.

Ai comuni ubicati nei territori della regione Umbria, colpiti dagli eventi sismici del 9 marzo 2023, per i quali è stato dichiarato lo stato di emergenza di rilievo nazionale con le deliberazioni del Consiglio dei ministri del 6 aprile 2023 e del 31 maggio 2023, è attribuito l’importo complessivo di 108.500 euro, a titolo di rimborso dei minori gettiti derivanti dall’esenzione per i fabbricati ad uso abitativo dall’imposta municipale propria (IMU), disposta dall’articolo 1, comma 560, della legge 30 dicembre 2023, n. 213 per l’anno 2024, ovvero fino alla definitiva ricostruzione o agibilità dei fabbricati stessi nel caso in cui la ricostruzione o l’agibilità intervengano prima del 31 dicembre 2024. L’importo è ripartito sulla base delle stime di minor gettito IMU, secondo le quote individuate nell’Allegato A, che costituisce parte integrante del presente decreto.

 

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Aliquote IMU – Anno 2025, Comunicato del MEF

In considerazione dell’obbligo, a decorrere dall’anno d’imposta 2025, di adottare il Prospetto delle aliquote dell’IMU, il MEF, con apposito comunicato, ricorda che, in mancanza dell’elaborazione e della trasmissione dello stesso tramite l’apposita procedura informatica, si applicano le aliquote di base di cui ai commi da 748 a 755 dell’art. 1 della legge n. 160 del 2019.

Tale conseguenza riguarda anche il caso in cui il Comune abbia stabilito, nel rispetto dei requisiti di cui al menzionato comma 755, l’aliquota dell’IMU oltre la misura massima dell’1,06 per cento (c.d. maggiorazione). Le aliquote di base continuano ad applicarsi sino a quando il comune non approvi una prima delibera secondo le modalità sopra indicate.

È importante evidenziare che il Prospetto deve essere:

  • approvato con espressa delibera, la quale, però, non va trasmessa al Dipartimento delle finanze ma ne devono essere soltanto indicati gli estremi nella successiva fase di trasmissione del Prospetto;
  • trasmesso entro il termine perentorio del 14 ottobre 2025 al Dipartimento delle finanze, accedendo alla funzionalità «Modifica» del Prospetto in bozza che si intende trasmettere, la quale è disponibile nella “Lista prospetti inseriti”. Proseguendo sino alla schermata “Riepilogo prospetto”, è presente l’apposito pulsante «Trasmetti». Sul punto, si vedano le slide 22 e 23 delle “Linee guida per l’elaborazione e la trasmissione del Prospetto delle aliquote dell’IMU”, che si ripubblicano aggiornate.

 

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Aliquote IMU: apertura dell’applicazione informatica dalla seconda metà del mese di ottobre 2024

All’esito della fase di sperimentazione avvenuta nel corso dell’anno 2024, è stato emanato il decreto 6 settembre 2024 del Vice Ministro dell’economia e delle finanze (pubblicato nella G.U. Serie Generale n. 219 del 18 settembre 2024), integrativo del decreto 7 luglio 2023 del Vice Ministro dell’economia e delle finanze concernente l’”Individuazione delle fattispecie in materia di imposta municipale propria (IMU), in base alle quali i comuni possono diversificare le aliquote di cui ai commi da 748 a 755 dell’articolo 1 della legge 27 dicembre 2019, n. 160”, con il quale, in considerazione di quanto previsto dall’art. 6-ter, comma 1, del D.L. 29 settembre 2023, n. 132, convertito, con modificazioni, dalla legge 27 novembre 2023, è stato riapprovato l’Allegato A, che sostituisce il precedente di cui al decreto 7 luglio 2023.

In particolare, tale Allegato A modifica e integra le condizioni in base alle quali i comuni possono introdurre ulteriori differenziazioni all’interno di ciascuna delle fattispecie già previste dal citato decreto 7 luglio 2023. L’applicazione informatica attraverso cui i comuni possono individuare le fattispecie in base alle quali diversificare le aliquote dell’IMU nonché elaborare e trasmettere il relativo Prospetto per l’anno di imposta 2025 è resa disponibile, all’interno dell’apposita sezione denominata “Gestione IMU” del Portale del federalismo fiscale, nel corso della seconda metà del mese di ottobre 2024.

Lo ha reso noto il Ministero dell’economica e finanze, con comunicato del 27 settembre 2024. Dal 1° ottobre 2024, verrà chiusa la fase sperimentale, avviata nel corso degli anni 2023 e 2024, e non sarà, quindi, più consentito ai comuni accedere all’applicazione informatica per simulare l’elaborazione del Prospetto.

Si ricorda che, per il primo anno di applicazione obbligatoria del Prospetto, in deroga all’art. 1, comma 169, della legge n. 296 del 2006 e all’art. 1, comma 767, terzo periodo, della legge n. 160 del 2019, in mancanza di una delibera approvata secondo le modalità previste dal comma 757 del medesimo art. 1 e pubblicata nel termine di cui al successivo comma 767, si applicano le aliquote di base di cui ai commi da 748 a 755 del citato art. 1 della legge n. 160 del 2019. Le aliquote di base continueranno ad applicarsi sino a quando il comune non approvi una delibera secondo le modalità previste dalla norma.

Allegati:

 

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IMU, le regole per diversificare le aliquote dal 2025

È stato pubblicato in G.U. n. 219 del 18-09-2024 il decreto del MEF del 6 settembre 2024, che sostituisce
l’allegato A del decreto 7 luglio 2023, con cui sono state individuate le fattispecie in materia di imposta municipale propria (IMU), in base alle quali i comuni possono diversificare le aliquote di cui all’art. 1, commi da 748 a 755, della legge 27 dicembre 2019, n. 160.

Si ricorda che la legge n. 160 del 2019, all’art. 1, comma 756, stabilisce che i comuni possono diversificare le
aliquote dell’imposta municipale propria (IMU) di cui ai commi da 748 a 755 dello stesso art. 1, esclusivamente sulla base di fattispecie predeterminate, che sono state individuate con decreto del Vice Ministro dell’economia e delle finanze del 7 luglio 2023. I comuni, ai sensi del successivo art. 1, comma 757, anche nel caso in cui non intendano diversificare le aliquote, devono, comunque, redigere la delibera di approvazione delle stesse accedendo all’applicazione informatica disponibile nell’apposita sezione del Portale del federalismo fiscale che consente, previa selezione delle fattispecie di interesse, di elaborare il prospetto delle aliquote, che forma parte integrante della delibera stessa, la quale senza di esso non è idonea a produrre gli effetti di cui ai commi da
761 a 771 del medesimo articolo.

Nel corso della fase di sperimentazione effettuata ai sensi dell’art. 7, comma 2, del decreto 7 luglio 2023 è emersa l’esigenza di modificare e integrare le condizioni in base alle quali i comuni possono introdurre ulteriori differenziazioni all’interno di ciascuna delle fattispecie già previste dal suddetto decreto 7 luglio 2023. Il Ministero Economia e Finanze ha ritenuto, di conseguenza, di dover procedere alla modifica e all’integrazione delle suddette condizioni e, quindi, alla riapprovazione dell’allegato A del decreto 7 luglio 2023.

L’articolo 2 del decreto del 6 settembre 2024 precisa che “l’obbligo di redigere la delibera di approvazione delle aliquote dell’Imu tramite l’elaborazione del Prospetto, utilizzando l’applicazione informatica di cui all’art. 3, comma 1, decorre dall’anno di imposta 2025”.

Le fattispecie in base alle quali i comuni possono diversificare le aliquote dell’imposta municipale propria (IMU) sono:

  • Abitazione principale di categoria catastale A/1, A/8 e A/9;
  • Fabbricati rurali ad uso strumentale;
  • Fabbricati appartenenti al gruppo catastale D;
  • Terreni agricoli;
  • Aree fabbricabili;
  • Altri fabbricati (fabbricati diversi dall’abitazione principale e dai fabbricati appartenenti al gruppo catastale D).

 

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Perdita di gettito IMU, fratti 2021: Certificazione entro il 7 novembre 2024

Con decreto del Ministero dell’Interno del 26 luglio 2024 (G.U. n. 182 del 05-08-2024), sono state approvate le modalità di certificazione per la perdita di gettito IMU per l’anno 2021, destinata ai Comuni che hanno subito questa perdita a causa dell’esenzione IMU per i locatori con convalida di sfratto per morosità, accertata al 31 dicembre 2023.

Sono tenuti alla certificazione i comuni delle regioni a statuto ordinario, della Regione Siciliana, delle regioni Sardegna, Friuli-Venezia Giulia e Valle d’Aosta, che abbiano subito una effettiva perdita di gettito IMU per l’anno 2021 derivante dalle disposizioni di cui ai primi due commi dell’art. 4-ter del decreto-legge n. 73 del 2021, ovvero che, pur con una perdita di gettito nulla, siano stati destinatari dell’acconto erogato con il decreto del Ministro dell’interno, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, del 15 ottobre 2021. Sono esentati dalla certificazione i comuni delle regioni ivi indicate non destinatari di acconto e con perdita di gettito nulla.
Sono tenuti alla certificazione – che deve includere l’importo delle minori entrate derivanti dai rimborsi concernenti la prima o unica rata IMU 2021 – anche gli enti che abbiano già trasmesso il modello approvato con il precedente decreto ministeriale del 21 novembre 2023.

La certificazione dovrà essere prodotta, a pena di esclusione, esclusivamente con metodologia informatica, avvalendosi dell’apposito documento informatizzato disponibile nell‘area riservata a decorrere dall’8 agosto 2024 e fino al 7 novembre 2024. Eventuali proroghe del termine di chiusura della certificazione potranno essere disposte con decreto del direttore centrale per finanza locale.

 

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IMU e fabbricati concessi in comodato gratuito

Il fabbricato concesso in comodato gratuito beneficia dell’esenzione IMU, solo ove sussistano i requisiti previsti dalla legge. In particolare, l’art. 1, comma 71 della Legge di Bilancio per il 2024 (L. n. 213/2023), quale norma di interpretazione autentica, ha, infatti, previsto che la predetta esenzione spetta a condizione che il comodatario sia funzionalmente e strutturalmente collegato al concedente e che svolga nell’immobile esclusivamente le attività di cui all’ art. 7, comma 1, lett. i), D.Lgs. 504/1992 (ad es. attività assistenziali, previdenziali, didattiche, culturali) con modalità non commerciali.

Nella fattispecie in esame, la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Toscana, con la sentenza del 30/05/2024, n. 712/4 ha accolto parzialmente l’appello del contribuente, in quanto l’immobile era stato concesso da un ente non commerciale ad un ente omologo a titolo di comodato gratuito, l’attività svolta era di tipo educativo e il legale rappresentante del primo ente era anche presidente del consiglio direttivo del secondo.

 

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Corte Costituzionale: IMU e immobili occupati abusivamente

La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 60/2024, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 9, comma 1, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, vigente ratione temporis, riguardante i soggetti passivi dell’IMU. In particolare, il giudice delle leggi censura tale norma nella parte in cui non prevede che l’IMU non sia dovuta per gli immobili occupati abusivamente relativamente ai quali sia stata presentata una tempestiva denuncia in sede penale. Secondo la Consulta, è irragionevole affermare che sussista la capacità contributiva del proprietario che abbia subito l’occupazione abusiva di un immobile che lo renda inutilizzabile e indisponibile e si sia prontamente attivato per denunciarne penalmente l’accaduto.

La controversia nasce a seguito di due ricorsi di una casa di cura srl avverso il silenzio rifiuto opposto da Roma Capitale sull’istanza di rimborso del versamento IMU, rispettivamente per le annualità 2013 e 2014, relativo a un immobile di proprietà della suddetta società, occupato abusivamente da terzi a partire dal dicembre 2012. Tale società aveva dimostrato che erano state attivate tutte le necessarie iniziative per prevenire l’occupazione dell’immobile («dalla predisposizione della chiusura a mezzo blocchetti di cemento delle aperture […] alla attivazione di un servizio di sorveglianza privata ancorché non armata sin dal mese di marzo 2012») e che aveva altresì provveduto a denunciare immediatamente all’autorità preposta l’avvenuta sua occupazione abusiva e tuttavia, benché fosse stato disposto un sequestro preventivo dell’immobile da parte del Giudice per le indagini preliminari del Tribunale ordinario di Roma nell’agosto 2013, lo stesso non aveva avuto esecuzione per motivi di ordine pubblico.

La Corte, dopo una breve premessa normativa e giurisprudenziale relativa ai presupposti impositivi dell’IMU, evidenzia come, indipendentemente dalla nozione di possesso cui debba farsi riferimento a proposito dell’IMU, sia irragionevole affermare che sussista la capacità contributiva del proprietario che abbia subito l’occupazione abusiva di un immobile che lo renda inutilizzabile e indisponibile e si sia prontamente attivato per denunciarne penalmente l’accaduto, tanto che il legislatore è intervenuto con la legge n. 197 del 2022 per dichiarare non dovuta l’imposta in questione. Emblematico è il caso oggetto dei giudizi in cui la società proprietaria aveva assunto tutte le necessarie iniziative per prevenire l’occupazione dell’immobile e aveva tempestivamente provveduto a denunciare all’autorità giudiziaria penale l’avvenuta occupazione contro la sua volontà. Benché nell’agosto 2013 fosse stato disposto un sequestro preventivo dell’immobile ex art. 321 del codice di procedura penale da parte del giudice per le indagini preliminari, lo stesso sequestro non aveva avuto esecuzione per ragioni di ordine pubblico. Pertanto, la società proprietaria non era riuscita a tornare nel possesso dell’immobile nonostante l’uso di una diligenza adeguata.

È dunque irragionevole e contrario al principio della capacità contributiva che il proprietario di un immobile occupato abusivamente, il quale abbia sporto tempestiva denuncia all’autorità giudiziaria penale sia, ciò nonostante, tenuto a versare l’IMU per il periodo decorrente dal momento della denuncia a quello in cui l’immobile venga liberato, perché la proprietà di tale immobile non costituisce, per il periodo in cui è abusivamente occupato, un valido indice rivelatore di ricchezza per il proprietario spogliato del possesso.

 

La redazione PERK SOLUTION

Corte costituzionale: l’imu non va pagata se si è denunciata penalmente l’occupazione abusiva dell’immobile

La Corte costituzionale, con la sentenza n. 60/2024, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 9, comma 1, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale) nella parte in cui non prevede che non sia dovuta l’IMU per gli immobili occupati abusivamente relativamente ai quali sia stata presentata una tempestiva denuncia in sede penale.

La questione è stata sollevata dalla sezione tributaria Corte di cassazione per violazione degli artt. 3, primo comma, 53, primo comma, 42, secondo comma, Cost. e 1 Prot. addiz. CEDU, per contrasto con i principi di capacità contributiva, uguaglianza tributaria, ragionevolezza e di tutela della proprietà privata in quanto per gli immobili abusivamente occupati e di cui sia precluso lo sgombero per cause indipendenti dalla volontà del contribuente verrebbe a mancare il presupposto dell’imposta, ossia l’effettivo e concreto esercizio dei poteri di disposizione e godimento del bene.

Secondo la Corte costituzionale, è innegabile che nelle ipotesi in cui un immobile sia stato occupato in esplicito contrasto con la volontà del proprietario il quale si sia anche occupato di denunciare tempestivamente l’accaduto in sede penale, difetti, in relazione all’immobile occupato abusivamente, la capacità contributiva in capo a chi abbia subito impotente la suddetta occupazione, cosicché «si finirebbe per tassare una ricchezza inesistente laddove, invece, ogni prelievo tributario deve avere una causa giustificatrice in indici concretamente rivelatori di ricchezza» (sentenze n. 10 del 2023 e 120 del 2020).

Del resto il legislatore è già intervenuto in questo senso con l’art. 1, comma 81, della legge 29 dicembre 2022, n. 197, a decorrere dal 1° gennaio 2023, stabilendo che «Sono esenti dall’imposta, per il periodo dell’anno durante il quale sussistono le condizioni prescritte, gli immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali sia stata presentata denuncia all’Autorità giudiziaria in relazione ai reati di cui agli articoli 614, secondo comma, o 633 del codice penale o per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale»: la Corte costituzionale, con la presente sentenza, è come se avesse esteso retroattivamente la portata di tale norma.

 

La redazione PERK SOLUTION