Esenzione IMU e terreni edificabili inutilizzabili

L’assoggettamento a IMU e TASI di un’area formalmente edificabile presuppone non soltanto la qualificazione urbanistica del bene, ma anche la concreta esistenza di una capacità contributiva effettiva e attuale. È questo il principio affermato dalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado delle Marche, sentenza n. 168/2026, che ha escluso l’obbligo di versamento dei tributi locali in relazione a un terreno divenuto di fatto inedificabile a causa di un vincolo impeditivo sopravvenuto e non imputabile alla proprietaria.

La controversia trae origine dagli avvisi di accertamento emessi nei confronti della contribuente, proprietaria di un’area classificata edificabile dagli strumenti urbanistici comunali. Nel corso dei lavori finalizzati alla realizzazione di un intervento edilizio, tuttavia, erano emerse significative fonti di contaminazione del sottosuolo che avevano determinato il sequestro dell’area e l’avvio di interventi di bonifica disposti dall’autorità pubblica.

I giudici di appello hanno confermato la decisione favorevole già pronunciata in primo grado, rilevando come, pur permanendo il requisito urbanistico dell’edificabilità, fosse venuta meno ogni concreta possibilità di utilizzo economico del bene. La pronuncia si fonda sulla distinzione tra il presupposto oggettivo dell’imposta e la reale manifestazione di capacità contributiva del soggetto passivo.

Secondo la Corte, infatti, l’edificabilità prevista dagli strumenti urbanistici costituisce certamente il parametro ordinario per l’applicazione dell’IMU e della TASI. Tuttavia, tale elemento non può essere considerato isolatamente quando circostanze straordinarie impediscano in modo assoluto al proprietario di esercitare qualsiasi utilità economica sul bene. Nel caso esaminato, la totale indisponibilità dell’area, conseguente alle attività di bonifica imposte dall’autorità pubblica e sottratte alla volontà della contribuente, ha determinato l’assenza di una capacità contributiva effettiva, requisito che l’articolo 53 della Costituzione impone quale fondamento di ogni prelievo tributario.

La decisione si inserisce nel solco dell’orientamento recentemente delineato dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 60 del 18 aprile 2024 e dalla Corte di cassazione con la sentenza n. 18936 del 10 luglio 2025. Tali pronunce hanno valorizzato il principio secondo cui la capacità contributiva deve essere concreta, attuale e realmente espressiva di una potenzialità economica, non potendo il prelievo fiscale fondarsi esclusivamente su elementi formali quando il bene sia divenuto inutilizzabile per cause indipendenti dalla volontà del contribuente.

Esenzione IMU alloggi IACP

L’esenzione dall’IMU si applica agli immobili di enti pubblici o privati che non abbiano come oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciali e svolgano negli stessi esclusivamente attività di assistenza o altre attività a queste equiparate dal legislatore ex art. 7, co. 1, lett. i) del D.Lgs. 504/1992. È questo il principio ribadito dalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania con la sentenza n. 5782 del 20/10/2023, respingendo l’appello dell’Istituto Autonomo per le Case Popolari della Provincia di Caserta. Nel caso specifico, i giudici campani non hanno riconosciuto il diritto all’esenzione all’IACP per gli alloggi da quest’ultimo concessi in locazione, in considerazione del carattere economico dell’attività da loro svolta,  differente dalla funzione assistenziale degli alloggi sociali.

Peraltro tale principio è già sancito da costante giurisprudenza di legittimità (Cass., n. 8964/2022; Cass., n. 34601/2019) la quale ha chiarito che l’esenzione opererebbe per i beni di proprietà dell’IACP in caso di utilizzo per scopi sociali ovvero per attività senza scopo di lucro; occorre, ai fini dell’integrazione dell’esenzione, un requisito oggettivo, – rappresentato dallo svolgimento esclusivo nell’immobile di attività di assistenza o di altre attività equiparate dal legislatore ai fini dell’esenzione, – ed un requisito soggettivo, – costituito, a sua volta, dallo svolgimento di tali attività da parte di un ente pubblico o privato che non abbia come oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciali.

Tali, certamente, non possono ritenersi le locazioni concesse a terzi dietro corrispettivo e, infatti, i canoni locativi, seppur corrisposti in misura inferiore a quelli di mercato, sono volti a remunerare il capitale investito e, ad ogni modo, «non escludono il carattere economico dell’attività svolta, non essendovi equivalenza tra il concetto di corrispettivo tenue o modesto e quello di corrispettivo simbolico, il quale esclude completamente il rapporto sinallagmatico, sussistente invece nel primo caso» (v. Cass., 14 maggio 2020, n. 8964; Cass., 30 dicembre 2019, n. 34601; v., altresì, Cass., 4 dicembre 2003, n. 18549).

Dal momento, quindi, che le finalità di carattere sociali svolte per legge dagli enti di edilizia residenziale non valgono ad escludere che quella da loro svolta nel concedere in locazione le unità abitative a loro disposizione, sia pure ad un canone locativo moderato o convenzionato in quanto parametrato alla situazione economica dell’assegnatario, sia un’attività di carattere economico ai sensi di legge, correttamente l’IACP è stato ritenuto soggetto passibile di tributo.

L’alloggio sociale, difatti, per sua natura ha quale unico scopo la funzione di interesse generale nella salvaguardia della coesione sociale di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. L’alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall’insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie.

Una funzione quella degli alloggi IACP che può, ma non deve, coincidere totalmente con quella svolta dagli alloggi sociali; pertanto, non si potranno ritenere assimilabili né esenti dal pagamento del tributo.

La redazione PERK SOLUTION

Social housing: Esenzione IMU per il periodo strettamente necessario all’assegnazione degli alloggi

Con la risoluzione n. 2/DF del 20 marzo 2023, il Dipartimento delle finanze fornisce chiarimenti in ordine all’applicazione dell’esenzione dall’IMU nell’ambito del social housing. In particolare, viene precisato che l’esenzione o un’aliquota ridotta potrebbe essere applicata per il periodo strettamente necessario all’espletamento delle attività tecnico-amministrative necessarie per l’assegnazione degli alloggi in questione, purché il comune lo preveda espressamente, stabilendo al contempo anche il periodo entro il quale viene assicurato tale regime agevolativo.

Il Dipartimento evidenzia che a decorrere dal 2020 possono godere dell’esenzione soltanto quegli alloggi sociali che rispettano i requisiti previsti per l’abitazione principale, vale a dire la residenza anagrafica e la dimora abituale da parte dell’assegnatario. Tale ultima condizione è stata introdotta proprio per restringere l’assimilazione ai soli casi in cui l’alloggio sia effettivamente utilizzato come abitazione principale e per escludere, quindi, dal beneficio gli appartamenti sfitti e comunque tenuti a disposizione.

Inoltre, gli immobili in questione possono beneficiare dell’esclusione dall’IMU almeno per un periodo di tempo necessario all’espletamento delle
operazioni di natura “tecnico-amministrativa” indispensabile per individuare l’assegnatario, nel presupposto che detta attività è strettamente finalizzata all’individuazione dell’assegnatario e al raggiungimento, quindi, dello scopo che la norma vuole tutelare. Durante il periodo strettamente necessario all’espletamento delle attività tecnico-amministrative in argomento, l’agevolazione non viene meno, poiché lo svolgimento delle stesse garantisce necessariamente e indirettamente la finalità di housing sociale voluta dal Legislatore.

Appare, però, indispensabile individuare un lasso temporale idoneo a giustificare la continuità del beneficio fiscale in parola. L’individuazione di tale periodo temporale non può che essere rimessa alla valutazione dell’ente locale nell’esercizio della propria potestà regolamentare. Indicativamente, si potrebbe ritenere congruo un periodo di quattro/sei mesi. In quest’ottica, il comune, sempre nell’ambito della citata potestà regolamentare, potrebbe avvalersi anche della possibilità, prevista dall’art. 1, comma 754, della legge n. 160 del 2019, di diminuire, fino all’azzeramento, l’aliquota di base, pari allo 0,86 per cento, per gli immobili diversi dall’abitazione principale, stabilendo al contempo il periodo entro il quale può considerarsi fisiologico lo svolgimento delle attività tecnico-amministrative dirette all’assegnazione dell’immobile.

 

La redazione PERK SOLUTION

Esenzione IMU per gli immobili-merce

L’impresa costruttrice ha diritto all’esenzione dall’IMU sugli immobili di sua proprietà, destinati alla vendita e non locati (art. 2, co. 2, D. L. 102/2013). Gli immobili in questione sono, infatti, attratti nel reddito d’impresa come “beni merce” e, dunque, sottratti alla ratio del regime impositivo previsto dall’IMU per i redditi fondiari (artt. 55, 83, 92 TUIR). In tal senso si è pronunciata la Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, sentenza del 16/12/2022 n. 5036, accogliendo il ricorso in appello presentato  da una Società che ha contestato l’illegittimità del diniego espresso del Comune avverso l’istanza di rimborso IMU, relativa agli anni d’imposta 2015 e 2016, relativa alle somme indebitamente versate a titolo IMU relativamente ad un “immobile merce” di sua proprietà.

La conferma dell’illegittimità del diniego del rimborso e l’erroneità della pronuncia di primo grado, deriva non tanto e non solo tenuto conto del disposto dell’art. 2, comma 1 del D.L. 102/2013, il quale prevede un’esenzione dal pagamento IMU per le annualità in contestazione, a beneficio delle imprese costruttrici proprietarie dei cc.dd. “immobili merce” destinati alla vendita e non posti a reddito dall’impresa (non locati). Ma, ancor prima, perché, in quanto beni-merce, tali immobili sono inidonei a generare reddito fondiario e idonei, piuttosto, a generare reddito d’impresa, sulla base del cd. principio di attrazione al reddito d’impresa.

Nel caso in esame l’immobile destinato alla vendita ed iscritto in bilancio quale bene-merce beneficia dunque della esenzione IMU.

La redazione PERK SOLUTION

 

Esenzione IMU in caso di immobile in comodato a un imprenditore agricolo

Ai fini del conseguimento dell’esenzione dall’IMU, ex art. 1, comma 708, L. 147/13, per i fabbricati rurali ad uso strumentale di cui all’art. 13, D.L. 201/11, conv. in L. 214/11, non è in alcun modo prescritto che l’attività agricola debba essere necessariamente esercitata dallo stesso soggetto d’imposta. E’, di conseguenza, richiesto il soddisfacimento del solo requisito oggettivo realizzato dalla circostanza che il fabbricato rurale sia una costruzione necessaria allo svolgimento dell’attività agricola di cui all’art. 2135 del codice civile. È quanto evidenziato dalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana, con sentenza n. 1409/2022.

I giudici toscani ricordano che la giurisprudenza di legittimità ha affermato, prima per l’esenzione dall’ICI e successivamente per quella dall’IMU, basate sui medesimi presupposti normativi e fattuali, che “secondo un consolidato orientamento interpretativo della Corte, l’identificazione della ruralità dei fabbricati esclusi dall’imposizione ICI (art. 23, c. 1 bis, cit., in relazione al d.lgs. n. 504 del 1992, art. 2, c. 1, lett. a) si correlava al dato oggettivo delle emergenze catastali, essendosi rilevato che l’immobile già iscritto nel catasto dei fabbricati come rurale, con l’attribuzione della relativa categoria A/6 o D/10, in conseguenza della riconosciuta ricorrenza dei requisiti previsti dal d.l. n. 557 del 1993, art. 9, cit., non è soggetto all’imposta, ai sensi del d. lgs. n. 504 del 1992, art. 2, c. 1, lett. a), cit., laddove se l’immobile risulti iscritto in una diversa categoria catastale, sarà onere del contribuente, che pretenda l’esenzione dall’imposta, impugnare l’atto di classamento, restando, altrimenti, il fabbricato medesimo assoggettato ad ICI “, ribadendo la “rilevanza regolativa del criterio identificativo in discorso, e, dunque, la sua esclusiva attinenza al dato catastale”, giungendo perfino a fare prevalere le “obiettive emergenze catastali” anche nel caso di cessazione dell’attività agricola (vedasi da ultimo Cass. Ord. n. 23386/2021); peraltro la citata Circolare Ministeriale n. 3/DF del 18.5.2012, non ha affermato la irrilevanza della categoria catastale D/10 attribuita, ai fini dell’esenzione di cui trattasi, sostenendo invece che “la classificazione dell’immobile nella categoria catastale D/10 non è condizione unica per il riconoscimento dell’agevolazione, poiché rientrano nell’agevolazione anche le fattispecie presenti nell’art. 9, comma 3-bis, del D.L. 557/1993, che non rientrano necessariamente in D/10”, e quindi è pur sempre una condizione. La norma, quindi, non esige che la qualifica di imprenditore agricolo sia posseduta direttamente dal soggetto d’imposta.

 

La redazione PERK SOLUTION

Ai fini dell’esenzione dal pagamento dell’IMU risulta decisiva la classificazione catastale

Ai fini IMU, un immobile iscritto in catasto come ufficio non può fruire dell’esenzione, anche se di fatto viene utilizzato come abitazione principale. Per accedere al trattamento agevolato conta, infatti, l’oggettiva classificazione catastale e non l’effettiva destinazione d’uso come residenza della famiglia. È quanto stabilito dalla CTP di Napoli, con sentenza del 13/09/2022 n. 8578/7. Sul punto, spiegano i giudici, è anche recentemente intervenuta la Corte di Cassazione (ordinanza n. 5574/2022) secondo la quale, ai fini del trattamento esonerativo rileva l’oggettiva classificazione catastale, “per cui l’immobile iscritto come “ufficio-studio”, con attribuzione della relativa categoria (A/10), è soggetto all’imposta”.

Di conseguenza, la classificazione catastale prevale anche sull’eventuale prova che l’immobile è nei fatti la reale sede della residenza di famiglia e, a tal fine non sarebbe nemmeno sufficiente dimostrare che, in via di fatto, l’immobile in tutto e per tutto adibito a casa. Infatti, nel caso in cui “sia iscritto in una diversa categoria catastale, è onere del contribuente, che pretenda l’esenzione, impugnare l’atto di classamento.

 

La redazione PERK SOLUTION

 

Imu prima casa: indipendentemente dal numero familiare l’esenzione spetta a chi vi risiede e dimora

«Nel nostro ordinamento costituzionale non possono trovare cittadinanza misure fiscali strutturate in modo da penalizzare coloro che, così formalizzando il proprio rapporto, decidono di unirsi in matrimonio o di costituire una unione civile». È quanto si legge nella sentenza n. 209/2022, con cui la Corte costituzionale, accogliendo le questioni che aveva sollevato davanti a sé, ha dichiarato illegittimo l’articolo 13, comma 2, quarto periodo, del decreto-legge n. 201/2011 là dove parlando di «nucleo familiare» finisce per penalizzarlo, in contrasto con gli articoli 3, 31 e 53 della Costituzione.
L’illegittimità è stata estesa anche ad altre norme, in particolare a quelle che, per i componenti del nucleo familiare, limitano l’esenzione ad uno solo degli immobili siti nel medesimo comune (quinto periodo del comma 2 dell’articolo 13, Dl 201/2011) e che prevedono che essi optino per una sola agevolazione quando hanno residenze e dimore abituali diverse (comma 741, lettera b) della legge n. 160 del 2019, come modificato dall’articolo 5-decies del Dl 146/2021). Quest’ultima norma, ha precisato la Corte, è stata introdotta dal legislatore per reagire all’orientamento della giurisprudenza di legittimità: la Cassazione è infatti giunta «a negare ogni esenzione sull’abitazione principale se un componente del nucleo familiare risiede in un comune diverso da quello del possessore dell’immobile».
La Consulta ha chiarito che questo orientamento è dipeso dal riferimento al nucleo familiare così come emerge dalla norma su cui la Corte si è autorimessa la questione di legittimità; ha poi precisato che in «un contesto come quello attuale», «caratterizzato dall’aumento della mobilità nel mercato del lavoro, dallo sviluppo dei sistemi di trasporto e tecnologici, dall’evoluzione dei costumi, è sempre meno rara l’ipotesi che persone unite in matrimonio o unione civile concordino di vivere in luoghi diversi, ricongiungendosi periodicamente, ad esempio nel fine settimana, rimanendo nell’ambito di una comunione materiale e spirituale».
Pertanto, ai fini del riconoscimento dell’esenzione sulla «prima casa», non ritenere sufficiente – per ciascun coniuge o persona legata da unione civile – la residenza anagrafica e la dimora abituale in un determinato immobile, determina un’evidente discriminazione rispetto ai conviventi di fatto. I quali, in presenza delle medesime condizioni, si vedono invece accordato, per ciascun rispettivo immobile, il suddetto beneficio.
La Corte ha dunque ristabilito il diritto all’esenzione per ciascuna abitazione principale delle persone sposate o in unione civile e però ha ritenuto «opportuno chiarire» che le dichiarazioni di illegittimità costituzionale non determinano, in alcun modo, una situazione in cui le cosiddette “seconde case” ne possano usufruire. Da questo punto di vista, le dichiarazioni di illegittimità costituzionale mirano a responsabilizzare «i comuni e le altre autorità preposte ad effettuare adeguati controlli», controlli che «la legislazione vigente consente in termini senz’altro
efficaci».

Esenzioni IMU per proprietari di immobili con sfratto bloccato, definito riparto ristoro parziale ai Comuni

Il Ministero dell’Interno, con comunicato del 17 novembre 2021, ha reso noto che con decreto del Ministro dell’interno di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze del 15 ottobre 2021 è stato disposto il riparto parziale, a titolo di acconto, del fondo di 115 milioni di euro per l’anno 2021 istituito dall’articolo 4-ter, comma 3, del decreto-legge 25 maggio 2021, n.73, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 luglio 2021, n.106, destinato a rifondere i comuni delle minori entrate conseguenti alle esenzioni dal versamento dell’imposta municipale propria (IMU) da parte dei proprietari locatori che hanno ottenuto in proprio favore l’emissione di una convalida di sfratto per morosità entro il 28 febbraio 2020, la cui esecuzione è sospesa sino al 30 giugno 2021.

Le risorse assegnate con il predetto decreto interministeriale del 15 ottobre 2021, pari a complessivi euro 34.508.524,26, sono state erogate con provvedimento dirigenziale del 17 novembre 2021.

Al riparto del rimanente ammontare del fondo, pari ad euro 80.491.475,74, da attribuire a titolo di conguaglio, a credito o a debito, ai comuni indicati nell’allegato A del ripetuto decreto interministeriale del 15 ottobre 2021 e a titolo di integrale ristoro ai rimanenti comuni interessati da provvedimenti di sfratto per morosità, si provvederà con successivo decreto anche sulla base dei dati certificati dagli enti stessi secondo il modello che verrà reso disponibile dal Ministero dell’interno.

 

Esenzione IMU 2021 e rimborso acconto per i proprietari di immobili con sfratto bloccato

Come noto, l’art. 4-ter, del D.L. n. 73/2021 (c.d. DL Sostegni bis), convertito, con modificazioni, dalla legge 23 luglio 2021, n. 106, dispone l’esenzione dal versamento
dell’imposta municipale propria (IMU) per l’anno 2021 relativa all’immobile posseduto dalle persone fisiche che lo hanno concesso in locazione a uso abitativo e che abbiano ottenuto in proprio favore l’emissione di una convalida di sfratto per morosità entro il 28 febbraio 2020, la cui esecuzione è stata sospesa sino al 30 giugno 2021. La stessa esenzione si applica anche a beneficio delle persone fisiche titolari di un immobile, concesso in locazione ad uso abitativo, che abbiano ottenuto in proprio favore
l’emissione di una convalida di sfratto per morosità successivamente al 28 febbraio 2020, la cui esecuzione è sospesa fino al 30 settembre 2021 o fino al 31 dicembre 2021;
I medesi soggetti hanno diritto al rimborso della prima rata dell’IMU relativa all’anno 2021, versata entro il 16 giugno 2021. Coloro che ai sensi dell’articolo 1, comma 762, della legge 27 dicembre 2019, n. 160 hanno versato l’imposta in un’unica soluzione entro il 16 giugno 2021, hanno diritto al rimborso dell’intero importo corrisposto.
Con Decreto del 30 settembre 2021, il MEF definisce le modalità attuative per chiedere il rimborso dell’IMU versata a giugno 2021 e non dovuta.
I proprietari, nel presentare istanza di rimborso al Comune, dovranno indicare, oltre alle generalità del contribuente e ai dati identificativi dell’immobile, i seguenti
elementi che danno diritto al rimborso:
a) possesso dell’immobile;
b) concessione dello stesso in locazione a uso abitativo;
c) estremi del provvedimento con cui è stata ottenuta una convalida di sfratto per morosità entro il 28 febbraio 2020, la cui esecuzione è sospesa sino al 30 giugno 2021 oppure una convalida di sfratto per morosità successivamente al 28 febbraio 2020, la cui esecuzione è sospesa fino al 30 settembre 2021 o fino al 31 dicembre 2021;
d) estremi del versamento della prima rata o dell’unica rata dell’IMU riferita all’anno 2021;
e) importo di cui si chiede il rimborso;
f) coordinate bancarie.
I proprietari devono attestare il possesso dei requisiti che danno diritto all’esenzione dall’IMU, nonché l’importo del rimborso, nello spazio dedicato alle annotazioni del modello di dichiarazione IMU, che deve essere presentata a norma dell’articolo 1, comma 769, della legge n. 160 del 2019.

 

Autore: La redazione PERK SOLUTION

Enti ecclesiastici, l’esenzione IMU non si applica ai fabbricati che vengono utilizzati per lo svolgimento di attività ricettive

L’esenzione ICI/IMU per gli immobili di proprietà degli enti ecclesiastici non si applica ai fabbricati che vengono normalmente utilizzati per lo svolgimento di attività ricettive. La CTR per la Sicilia, con la sentenza n. 7549 del 06/09/2021, conformandosi all’orientamento della Suprema Corte (sentenza n. 18821 del 28/07/2018), ha osservato che l’esenzione ICI per gli immobili di proprietà degli enti ecclesiastici non si applica ai fabbricati che vengono normalmente utilizzati per lo svolgimento di attività ricettive. In tal caso, infatti, non rilevano né la destinazione per fini sociali o religiosi degli utili eventualmente ricavati dall’attività, né il principio della libertà di svolgimento di attività commerciale da parte di un ente ecclesiastico. L’esenzione è, infatti, subordinata oltre che al requisito soggettivo attestante che l’ente non abbia come oggetto principale o esclusivo l’esercizio di attività commerciale, anche al requisito oggettivo rappresentato dallo svolgimento esclusivo nell’immobile di attività di assistenza o di altre attività equiparate. Nel caso di specie, spiegano i giudici, la prova della destinazione dell’immobile agli scopi dell’Ente non risulta realizzata poiché l’Ente ha prodotto una mera dichiarazione circa la destinazione del bene senza, per altro, allegare lo Statuto nel quale la stessa era contenuta.

 

Autore: La redazione PERK SOLUTION