Ai fini dell’ICI e dell’IMU, un’area deve considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base ad uno strumento urbanistico generale, anche se mancano strumenti attuativi o l’approvazione regionale.
La giurisprudenza, ormai consolidata, distingue infatti tra ius aedificandi (diritto a edificare, di natura urbanistica) e ius valutandi (criterio di tassazione, di natura fiscale): presupposti distinti, che non possono essere confusi.

In tale ottica, la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Toscana (sent. n. 688/2025) ha parzialmente accolto l’appello di un Comune contro la decisione di primo grado che lo aveva condannato a rimborsare ICI e IMU su un terreno inizialmente edificabile e poi dichiarato inedificabile.

Secondo i giudici toscani:

• la caducazione dello strumento urbanistico non fa automaticamente venir meno il presupposto impositivo, poiché ai fini fiscali rileva anche la cosiddetta “edificabilità di fatto”;
• resta quindi imponibile il suolo che, pur in assenza di strumenti urbanistici efficaci, presenti indici obiettivi di vocazione edificatoria.

Tuttavia, nel caso di specie, la Corte ha riconosciuto comunque il diritto al rimborso limitatamente alle annualità ICI, poiché il regolamento comunale vigente all’epoca prevedeva espressamente tale possibilità in caso di sopravvenuta inedificabilità.

La redazione PERK SOLUTION