Cassazione: determinazione della base imponibile per aree e fabbricati classificati F/3 (unità in corso di costruzione) e F/2 (unità collabenti)

La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 21749, depositata il 29 luglio 2025, chiarisce che gli immobili in costruzione (F/3) sono tassati sul valore dell’area edificabile, mentre le unità collabenti (F/2) non sono tassabili né come fabbricati né come aree, salvo demolizione. La vicenda trae origine da avvisi di accertamento per IMU e TASI relativi agli anni 2014-2015, emessi da un Comune nei confronti di due contribuenti su immobili censiti nel catasto edilizio urbano in categoria F/3 (“unità in corso di costruzione”) e F/2 (“unità collabente”).

La Corte di giustizia tributaria di secondo grado aveva accolto l’appello dei contribuenti affermando quanto segue: “La tassazione, ai fini IMU, di un immobile soggetto a ristrutturazione edilizia (ex art. 3 co.1 lett. d) del c.d. TUE, D.P.R. 380/2001) o collabente, viene disciplinata dall’art. 13, comma 3 del D.L. 201/11, che richiama le regole Ici dell’art. 5, co. 6 del D.Lgs. 504/92. L’Imu va applicata sul valore dell’area di sedime dei lavori di ristrutturazione, considerata a tutti gli effetti come area edificabile. Sono edificabili, quindi, per definizione, le aree di sedime di fabbricati in corso di costruzione o di ricostruzione”.

La Cassazione, nell’accogliere il ricorso del Comune, chiarisce che per gli immobili F/2 (unità in corso di costruzione), la qualificazione di “fabbricato” richiede iscrizione (o obbligo di iscrizione) con rendita; l’F/3 è un classamento fittizio (privo di rendita) e non esprime autonoma capacità contributiva. Ne deriva che l’imposta colpisce solo l’area edificabile, ai sensi dell’art. 5, co. 6, D.Lgs. 504/1992 (valore venale del suolo), senza computare un inesistente “valore del fabbricato in corso d’opera ai fini della rendita.

L’immobile F/2 (unità collabenti) denota un immobile fatiscente e privo di rendita (art. 3, co. 2, lett. b, DM 28/1998): non è imponibile come fabbricato. Non è imponibile neppure come area edificabile, salvo l’ipotesi di demolizione che restituisca autonomia all’area: da quel momento il suolo diventa imponibile come area edificabile, fino alla ricostruzione.

 

La redazione PERK SOLUTION

Anci, Canoni demaniali marittimi: il Mit comunica le tabelle aggiornate 2025

Anci comunica che con la nuova Circolare del 25/08/2025 Prot. n. 8569 – che fa seguito a quella dell’11.08.2025 prot. n. 8376, il MIT trasmette le tabelle aggiornate degli importi unitari dei canoni demaniali che, per comodità ed uniformità di calcolo, vengono condivise in formato .pdf e .xlsx. Queste informative sono state diramate anche in risposta ai numerosi solleciti da parte di ANCI, che come è noto da tempo aveva richiesto al MIT di procedere con l’adozione del decreto annuale per consentire ai Comuni di calcolare i canoni demaniali marittimi per l’anno 2025, che vanno pagati entro il 15 settembre.
Come si evince dalle tabelle allegate, per il settore turistico ricreativo, dal 1 aprile 2025 è stato applicato l’aumento del 10%  di cui all’art. 4, comma 11, della legge n. 118/2022, quindi la misura minima del canone applicabile – per i mesi di riferimento aprile/dicembre 2025 – ammonta a € 3.524,98633. Per i primi 3 mesi del 2025 invece il valore di riferimento è pari ad euro € 3.204,53303, quindi, come viene riportato in nota nella circolare MIT a titolo esemplificativo, la misura minima del canone applicabile a una concessione turistico-ricreativa per il corrente anno 2025 (1 gennaio/31 dicembre 2025) sarà di € 3.444,87299.
Come già evidenziato più volte, Anci sta continuando a sollecitare implementazione del SID “Il portale del mare” per facilitare le operazioni di calcolo, ma al  momento non è nota la tempistica (fonte Anci).

Tabelle canoni 2025

 

La redazione PERK SOLUTION